惠誉:由于泰禾再融资不确定性 长期外币发行人违约评级下调至“CCC+”-房产频道-中华网
据悉5月11日,惠誉将我国房企泰禾集团股份有限公司(Tahoe Group Co.,Ltd.,简称“泰禾集团”,000732.SZ)的长时刻外币发行人违约评级(IDR)和高档无典当评级从“B -”下调至“CCC+”。其高档无典当评级的回收率评级为“RR4”。该评级已从负面评级调查中移除。惠誉指出,评级下调反映了未来12个月泰禾集团再融资方案履行中的不确定性。该公司方案以新发行的方法归还短期内到期的8.405亿美元优先收据中的大部分,而在现在的商场条件下,这将面对严重的履行危险。此外,泰禾集团的国内融资方案高度依靠于非银行金融机构(NBFI)的再融资,在被一家信任公司申述并被列入失期被履行人名单(defaulter list)后,泰禾集团的融资途径或许会削弱。其2019年的成绩弱于惠誉的预期,以及本年出售的不确定性或许进一步下降金融机构对该公司的决心。要害评级驱动要素再融资的不确定性:泰禾集团高度依靠信任和财物办理公司的告贷,这些公司约占其总债款的61%,而到2010年榜首季度末,只要18%的告贷来自银行开发告贷。惠誉以为,泰禾集团进入本地债券商场的时机有限,因为该公司自2018年8月以来没有发行任何国内公司债券。最近的信任丑闻或许会进一步削减泰禾集团取得NBFI融资的途径。泰禾集团具有5.5亿美元的离岸债券发行额度,但惠誉以为,在当时商场条件下,其离岸高档债券的再融资危险加大。流动性严重:到2010年榜首季度末,泰禾集团在12个月内到期或可回售的债款为702亿元人民币,其间告贷555亿元人民币,本钱商场债款147亿元人民币。其56亿元的现金余额只能付出8%的短期债款。出售和现金收款低于惠誉的预期,或许会对其本年的流动性形成进一步压力。泰禾集团每年110-120亿元的高额利息支出将持续连累其现金流。成绩未到达预期:泰禾集团发布的2019年净赢利远低于惠誉的预期,原因是出售多个项目后兼并收入削减,赢利率意外下降,2019年9月的毛利率从29%降至18%。办理层表明,赢利率下降首要归因于2019年第四季度北京交给的两个低赢利项目。到2019年末,其现金/短期债款的比率降至0.24倍,远低于惠誉预期的0.5倍。流动性恶化首要是因为短期债款从2019年9月的320亿元增加到2019年末的540亿元。这在必定程度上是因为,2019年第四季度取得的新告贷或延期的告贷大部分都是短期告贷。此外,泰禾集团于2019年将审计师变更为大华管帐师事务所后,其部分长时刻告贷被从头归类为短期债款。此前,大华管帐师事务所被指在审计其他上市公司时违反了我国证券法。从债款人黑名单中删去:泰禾集团于2020年4月30日宣告与西藏信任达到宽和,其董事长也被从失期被履行人中删去。因为其一家子公司未能归还一家我国信任公司的告贷,泰禾集团及其董事长被我国最高法院列入债款人黑名单。8亿元信任告贷由泰禾集团及其董事长一同担保,其间6.8亿元已于2019年9月归还。可是,项目公司和泰禾集团作为告贷担保人,未能依照约好的时刻归还剩下的1.2亿元人民币,因为他们以为该部分债款应由非控股股东承当。适度的母子公司联络:惠誉将泰禾集团和泰禾出资集团(Tahoe Investment Group)(持有该公司49%的股权)之间的联络评价为适度。这是因为本年年初以来,泰禾集团与母公司在办理上的一同性更强,母公司企图将其人寿保险事务注入泰禾集团。因而,惠誉依据其母公司的归纳财政状况对泰禾集团进行评级。兼并财政报表的首要驱动要素是泰禾集团,它占母公司净债款的90%,占总EBITDA的84%。惠誉以为,泰禾出资集团的兼并信誉状况与其上市子公司的信誉状况没有明显差异。环境、社会和办理(ESG)-办理战略:因为泰禾集团的流动性办理能力较弱,其办理战略ESG相关性得分为4分。泰禾集团的办理战略对信誉状况有负面影响,并与其他要素一同构成评级的相关要素。惠誉以为,在撤销评级约束之前,该公司办理层需求树立一个更明晰、更长时刻的持续改进流动性的记载。环境、社会和办理(ESG)-财政透明度:泰禾集团的财政透明度的ESG相关性得分为4分。在审计师变更为大华管帐师事务所之前,公司采用了急进的管帐方针,大华更严厉的管帐准则导致2019年将一些长时刻告贷从头分类为短期债款泰禾集团的财政透明度对信誉状况有负面影响,并与其他要素一同构成评级的相关要素。评级推导摘要泰禾集团评级受流动性严重和财政状况急进的限制,与评级处于“B”区间低位的同行类似。因为泰禾集团的合同出售规划大,土地储备优质,且地域和产品多元化程度高,其事务概略与评级较高的同行状况类似。泰禾集团约700亿元的权益出售规划,远高于有限公司(Guorui Properties Limited,简称“国瑞置业”,02329.HK,B-,负面)约200亿元的权益出售规划。国瑞置业的流动性也很严重,但其50%-55%的杠杆率低于泰禾集团,土地储备期限也较长,超越10年,而泰禾集团只要3年。与股份有限公司(Xinhu Zhongbao Co.,Ltd.,简称“新湖中宝”,600208.SH)(B-/安稳)比较,泰禾集团具有更强的事务实力和更多元化的土地储备,规划也更大。泰禾集团在5个经济区具有90多个项目,而新湖中宝的土地储备会集在上海和长江三角洲区域,总共有30个项目。新湖中宝2019年的出售额为人民币160亿元,低于泰禾集团。新湖中宝的客户周转率(churn rate)(以合同出售额/总债款衡量)低于0.25倍,低于泰禾集团的0.6倍,但不包含本钱化利息的EBITDA赢利率超越30%,高于泰禾集团的25%-30%。新湖中宝90%左右的杠杆率高于泰禾集团。不过,惠誉以为,在新湖中宝近期出售财物后,近期流动性足够。要害评级假定惠誉对发行人评级的要害假定包含:-2020年合同出售额下降10%,尔后坚持平稳(2019年-3%)-2020年和2021年20%的出售收入将用于土地收买(2019年:零)-2020年现金回收率75%,2021年现金回收率78%(2019年:78%)-2020年和2021年,EBITDA赢利率(不包含本钱化利息)约为28%(2019年:23.5%)要害回收率评级假定:-回收率剖析假定,考虑到我国房地产职业的高财物性,泰禾集团如破产将走清算程序而非持续运营-惠誉假定扣除10%的行政费用-清算估值反映了惠誉对财物负债表中财物价值的观点,财物负债表中财物的价值能够在破产或破产程序中进行的出售或清算过程中变现,并分配给债权人-泰禾集团在榜首季度末的现金余额低于应付账款,因而惠誉将预付率/现金的比率归为100%,一起将应付账款作为分配瀑布模型(distribution waterfall)中的榜首优先级。-鉴于泰禾集团的EBITDA赢利率为25%-30%,对其净库存及合资企业净财物适用25%的估值扣头-考虑到泰禾集团的低租借收益及出资物业财物质量,对其出资物业适用65%的估值扣头-对应收账款适用30%的估值扣头-对净财物、厂房及设备适用40%的估值扣头-对待售金融证券适用70%的估值扣头依据惠誉在行政费用后对调整后的清算价值的核算,惠誉估量泰禾集团的高档无典当债款处于“RR4”的回收率评级水平。评级敏感性或许独自或一同导致惠誉采纳正面评级举动的未来开展要素包含:-改进融资途径的依据-引进新的实质性的流动性来历或许独自或一同导致惠誉采纳负面评级举动的未来开展要素包含:-融资途径持续弱化-离岸高档收据再融资没有严重进展,特别是2021年1月到期的5.3亿美元收据流动性及债款结构流动性严重:泰禾集团56亿元人民币的现金余额不足以掩盖2020年榜首季度末的12个月内到期或可回售的702亿元人民币债款。泰禾集团的短期债款包含89亿元人民币的国内公司债券、58亿元人民币(8.405亿美元)的高档收据和555亿元人民币的金融机构告贷。惠誉以为,虽然泰禾集团在2019年末具有460亿元人民币的未典当财物,但最近的诉讼或许会削弱其取得NBFI告贷的途径。(来历:久经财经)

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